1. Các trường hợp bị cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể về các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tránh các hoạt động đầu cơ, trục lợi bất chính. Căn cứ theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, có 3 trường hợp chính bị “cấm cửa”:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
5 quy định cần biết khi mua nhà đất (Ảnh minh hoạ)
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện “cần và đủ” để chuyển nhượng nhà đất
Không phải cứ có tiền là có thể mua được nhà đất. Luật pháp quy định rõ những điều kiện mà cả người bán và người mua cần đáp ứng để giao dịch được coi là hợp pháp.
*Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Còn thời hạn sử dụng đất.
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
*Điều kiện mua bán nhà ở: Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở được phép mua bán khi có các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
(Ảnh minh hoạ)
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Kiểm tra thông tin quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Thông tin về quy hoạch, thế chấp, tranh chấp là những yếu tố “sống còn” mà người mua cần nắm rõ trước khi quyết định xuống tiền. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất đang là tài sản thế chấp hoặc thửa đất thuộc quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng, tuy nhiên, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Làm thế nào để kiểm tra những thông tin này?
Kiểm tra trực tiếp: Đến trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã để xem quy hoạch sử dụng đất.
Kiểm tra trực tuyến: Truy cập cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Tham khảo ý kiến chuyên gia: Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất.
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai: Đây là cách chắc chắn nhất. Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bạn có thể khai thác thông tin trực tuyến hoặc trực tiếp. Tuy nhiên, để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất, người mua nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu (Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Sau khi điền đầy đủ thông tin, bạn nộp phiếu yêu cầu tại Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự được quy định tại Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
4. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng
(Ảnh minh hoạ)
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất với nhau, việc lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc. Nếu không thực hiện bước này, giao dịch sẽ không đủ điều kiện để đăng ký sang tên.
Công chứng: Thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở chính trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất.
Chứng thực: Thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.
5. Đừng quên sang tên trong vòng 30 ngày!
Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực, người mua cần đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Hồ sơ sang tên được nộp tại Bộ phận một cửa ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Việc mua nhà đất là một quyết định quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tài chính và cuộc sống của mỗi người. Vì vậy, hãy trang bị cho mình kiến thức pháp luật vững chắc, tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin về bất động sản, và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để tránh những rủi ro không đáng có.
